华泰证券：看好价值重估逻辑下的贸易地产板块
华泰证券研报暗示看好价值重估逻辑下的贸易地产板块：头部运营商购物中心金钱均稀奇账面投资性房地产公允价值，而更为过失的是，C-REITs通谈使得这一价值的终端旅途更为流畅，流动性增厚使得这一估值更具有参考意念念。在贸易地产隆重布局的成立类企业以及具备运营贬责溢价的物管地点齐面对发展机遇。
全文如下华泰 | 房地产：证券化下的贸易地产估值跃迁
本年以来，跟着奢侈REITs抓续高涨，贸易地产的价值重估空间也愈发突显。贸易地产如何进行估值，奢侈REITs的价钱变动对贸易地产的影响如何体现，本文对此进行分析。
中枢不雅点
证券化下的贸易地产估值跃迁
贸易地产估值程序体现了金钱价值对老本化率（Cap Rate）的明锐度，奢侈REITs仅4%把握的低股息率算作其参考对标，翻开了贸易地产金钱重估空间，鑫牛优配也强化了咱们推选贸易地产的四重逻辑：促奢侈战术催化（β机遇）+运营贬责溢价擢升（α逻辑）+C-REIT证券化及价值重估+低估值上风。
贸易地产如何进行估值？
贸易地产具有“贸易+地产+金融”复杂的三元属性，也注定其变现模式具备多元性，因此阛阓上也存在收益法、阛阓比拟法与成本法三种估值程序。而基于贸易逻辑的收益法为主流模式。收益法分为现款流折现法（DCF）和老本化法两类。现款流折现法的优点在于测算精良，关联词模式相对复杂的同期也更偏主不雅性，恒运配资同期更容易受款式金钱运营之外的身分影响；老本化法的优点在于靠拢阛阓，诡计方便，但流弊在于莫得将金钱昔日运营收益的增长纳入考量。以华润贸易REIT为例，在底层金钱的估值中，所以DCF法作出精准测算，同期以老本化法和阛阓比拟法进行交叉考据。
重心运营商价值测算：Cap Rate下行&运营α增强推升估值
Cap Rate是贸易地产估值的锚。站在现常常点，三大催化身分股东Cap Rate步入下行通谈：1）无风险收益率着落；2）C-REIT的买通擢升金钱流动性溢价；3）固收＋投资东谈主关于低波动且讲演适应金钱的投资偏好。参照奢侈REITs的股息率，Cap Rate下行空间得以翻开。参考奢侈REITs 3.6%-4.4%区间的股息率，咱们以4.5%-5.0%的Cap Rate别离怨家部运营商的购物中心进行估值测算，具体测算成果，请见研报原文。
投资提议：看好价值重估逻辑下的贸易地产板块
头部运营商购物中心金钱均稀奇账面投资性房地产公允价值，而更为过失的是，C-REITs通谈使得这一价值的终端旅途更为流畅，流动性增厚使得这一估值更具有参考意念念。咱们以为在贸易地产隆重布局的成立类企业以及具备运营贬责溢价的物管地点齐面对发展机遇。
风险请示：房地产行业战术风险；奢侈下行风险；部分运营商谋划风险；假定不足预期风险。